GModG: Neue Pflichten für Nichtwohngebäude – warum Unternehmen und Kommunen jetzt handeln sollten

Während sich die öffentliche Diskussion zum Gebäudemodernisierungsgesetz vor allem um Heizungen dreht, laufen für Nichtwohngebäude bereits weitere Fristen. Besonders relevant sind die deutlich ausgeweitete Pflicht zur Gebäudeautomation, neue Anforderungen an kommunale Energieausweise und die ab 2030 greifenden energetischen Mindestanforderungen.

Stand: 18. September 2026

Der 31. Dezember 2029 ist kein Planungsbeginn

Nach § 56 Gebäudemodernisierungsgesetz müssen bestehende Nichtwohngebäude bis zum 31. Dezember 2029 mit einem System zur Gebäudeautomation und Gebäudesteuerung ausgerüstet werden, wenn die Nennleistung einer Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlage mehr als 70 kW beträgt.

Die bisherige Schwelle lag bei 290 kW. Damit fallen künftig wesentlich mehr Gebäude in den Anwendungsbereich – beispielsweise:

• Schulen und Sporthallen,
• Rathäuser und Verwaltungsgebäude,
• Pflege- und soziale Einrichtungen,
• Büro- und Geschäftsgebäude,
• Produktions- und Lagerhallen,
• Hotels sowie größere Verkaufsstätten.

Gefordert ist nicht lediglich eine zentrale Bedienoberfläche. Das System muss unter anderem die Verbräuche der Hauptenergieträger und der gebäudetechnischen Systeme kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren können. Die Daten müssen über eine gängige, frei konfigurierbare Schnittstelle herstellerunabhängig zugänglich sein. Außerdem sollen Effizienzverluste erkannt, Verbesserungsmöglichkeiten angezeigt und die Raumklimaqualität überwacht werden.

Zusätzlich ist bei den betroffenen Nichtwohngebäuden eine angemessen zonierte automatische Beleuchtungssteuerung mit Belegungserkennung erforderlich.

Bei Neubauten gelten ergänzende Anforderungen an den Automationsgrad und an ein technisches Inbetriebnahmemanagement. Für bestehende Gebäude kommt es dagegen vor allem darauf an, ob die Funktionen des § 56 tatsächlich erfüllt werden. Eine vorhandene Gebäudeleittechnik erfüllt die neuen Anforderungen daher nicht automatisch.

Was Unternehmen und Kommunen jetzt prüfen sollten

Der erste Schritt ist keine sofortige Ausschreibung, sondern eine strukturierte Bestandsaufnahme:

1. Welche Liegenschaften sind Nichtwohngebäude?
2. Welche Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen sind vorhanden?
3. Welche Nennleistungen weisen diese Anlagen auf?
4. Welche Mess-, Steuerungs- und Automationsfunktionen bestehen bereits?
5. Sind Energie-, Anlagen- und Raumklimadaten verfügbar?
6. Können die Daten herstellerunabhängig exportiert und ausgewertet werden?
7. Ist eine automatische Beleuchtungssteuerung vorhanden?

Erst danach lässt sich beurteilen, ob lediglich einzelne Funktionen ergänzt werden müssen oder eine umfassendere Modernisierung der Gebäudeautomation erforderlich ist.

Gerade bei kommunalen Liegenschaften müssen hierfür Haushaltsplanung, Fördermittelprüfung, Fachplanung und Vergabe berücksichtigt werden. Der Abschluss der Arbeiten muss bis Ende 2029 erfolgen. Bei größeren Portfolios sollte die Bestandsaufnahme deshalb bereits 2026 beziehungsweise 2027 beginnen.

Neue Renovierungsanforderungen ab 2027

Zum 1. Januar 2027 tritt außerdem die neue Fassung des § 40 GModG in Kraft. Sie enthält besondere energetische Anforderungen an bestehende Nichtwohngebäude.

Der Jahres-Primärenergiebedarf darf demnach

• ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache und
• ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache

des Jahres-Primärenergiebedarfs des jeweiligen Referenzgebäudes betragen.

Das bedeutet keine pauschale Verpflichtung zu einer bestimmten Einzelmaßnahme wie Fassadendämmung oder Heizungstausch. Zunächst ist vielmehr rechnerisch zu prüfen, ob das Gebäude den Grenzwert bereits einhält oder unter eine gesetzliche Erfüllungsfiktion beziehungsweise Ausnahme fällt.

Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei bestimmten Gebäuden ab Baujahr 1996, bei nachweislich entsprechend modernisierten älteren Gebäuden sowie bei einer überwiegenden Wärmeversorgung durch Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme. Darüber hinaus bestehen besondere Ausnahmen, beispielsweise für bestimmte Industrie- und Landwirtschaftsgebäude, Baudenkmäler, kleine Gebäude oder Gebäude, die abgerissen beziehungsweise grundlegend umgenutzt werden sollen.

Eine belastbare Einordnung ist deshalb nur gebäudebezogen möglich.

Zusätzlicher Handlungsbedarf für Kommunen

Für die öffentliche Hand kommt zum 1. Januar 2027 eine weitere wichtige Verpflichtung hinzu: Für bestehende Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, die von einer Behörde genutzt werden, ist grundsätzlich ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung auszustellen, sofern noch kein gültiger Energieausweis vorliegt.

Die Ausstellungspflicht ist nicht an einen Verkauf, eine Vermietung oder eine bestimmte Mindestfläche gebunden. Gefordert wird eine Bedarfsbilanzierung nach § 81 GModG; ein reiner Verbrauchsausweis reicht hierfür nicht aus.

Der Aushang des Energieausweises ist davon zu unterscheiden: Er wird nur bei starkem Publikumsverkehr erforderlich. Die Pflicht zur Ausstellung kann dagegen auch ohne Publikumsverkehr bestehen.

Kommunen sollten deshalb kurzfristig ein Liegenschaftskataster mit folgenden Angaben erstellen:

• Eigentums- und Nutzungsverhältnisse,
• Gebäudenutzung und Baujahr,
• vorhandene und noch gültige Energieausweise,
• beheizte beziehungsweise gekühlte Flächen,
• Energieträger und Anlagentechnik,
• Leistung der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen,
• bestehende Gebäudeautomation,
• anstehende Sanierungen und verfügbare Haushaltsmittel.

Eine solche Portfolioübersicht kann zugleich als Grundlage für die Prüfung nach § 40, die Gebäudeautomation nach § 56 und die Priorisierung späterer Sanierungsmaßnahmen genutzt werden.

Vorsicht beim erneuten Einbau fossiler Heizungen

Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, unterliegen der sogenannten Biotreppe. Der Eigentümer beziehungsweise Betreiber muss sicherstellen, dass die bereitgestellte Wärme künftig zu mindestens folgenden Anteilen aus den gesetzlich zugelassenen klimafreundlicheren Brennstoffen erzeugt wird:

• 10 Prozent ab 2029,
• 15 Prozent ab 2030,
• 30 Prozent ab 2035,
• 60 Prozent ab 2040.

Zwar sieht das Gesetz auch Erfüllungsalternativen vor. Die zukünftige Verfügbarkeit und Preisentwicklung von Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff ist jedoch nur eingeschränkt kalkulierbar. Bei Investitionsentscheidungen sollten deshalb nicht nur die Anschaffungskosten des Wärmeerzeugers, sondern auch die langfristige Versorgung, die Betriebskosten und mögliche technische Alternativen bewertet werden.

Fazit: Erst prüfen, dann priorisieren

Das GModG betrifft Nichtwohngebäude nicht erst 2029 oder 2030. Die notwendigen Vorarbeiten beginnen bereits jetzt.

Für Unternehmen und Kommunen empfiehlt sich ein dreistufiges Vorgehen:

1. Portfolio erfassen: Gebäude, Nutzungen, Energieausweise und Anlagentechnik zusammenstellen.
2. Betroffenheit prüfen: Schwellenwerte, Ausnahmen und bestehende Automationsfunktionen bewerten.
3. Maßnahmen priorisieren: Investitionen, Fördermöglichkeiten, Haushaltsmittel und Umsetzungszeiten aufeinander abstimmen.

energie-b unterstützt Unternehmen und Kommunen bei der energetischen Bewertung von Nichtwohngebäuden, der Prüfung der gesetzlichen Anforderungen, der Gebäudeautomation sowie bei der Entwicklung umsetzbarer Sanierungs- und Maßnahmenkonzepte.

Unabhängig beraten. Sachverständig bewerten. Fundiert entscheiden.

Hinweis: Der Beitrag gibt den Rechtsstand vom 18. September 2026 allgemein wieder. Die konkrete Betroffenheit ist für jedes Gebäude und jede technische Anlage individuell zu prüfen.