Gebäudeautomation bis Ende 2029: Was müssen Bestandsgebäude wirklich nachrüsten?

Gebäudeautomation wird für viele Betreiber von Nichtwohngebäuden vom Optimierungsthema zur konkreten Betreiberaufgabe.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist, wurde die Schwelle für die Verpflichtung bestehender Nichtwohngebäude von bislang mehr als 290 kW auf mehr als 70 kW abgesenkt. Damit fallen deutlich mehr Büro-, Verwaltungs- und Gewerbegebäude sowie Schulen in den Anwendungsbereich.

Nach § 56 GModG müssen bestehende Nichtwohngebäude mit Heizungs-, kombinierten Heizungs-/Lüftungs-, Klima- oder kombinierten Klima-/Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 70 kW bis zum 31. Dezember 2029 mit einem System für Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgestattet werden. Ausnahmen bestehen insbesondere, wenn die Ausrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Für Unternehmen, Kommunen und größere Immobilienbestände stellt sich damit eine ganz praktische Frage: Was muss eigentlich nachgerüstet werden?

Eine GLT allein reicht nicht automatisch

In vielen Bestandsgebäuden ist bereits irgendeine Form von Gebäudeleittechnik (GLT) vorhanden. DDC-Stationen regeln Heizung und Lüftung, Verbrauchszähler liefern Daten und irgendwo steht ein PC mit Visualisierung. Damit sind die Anforderungen aber nicht zwangsläufig erfüllt.

Das System muss nach § 56 Abs. 2 GModG unter anderem:

• die Verbräuche aller Hauptenergieträger und gebäudetechnischen Systeme kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren sowie eine Anpassung des Verbrauchs ermöglichen,
• die erhobenen Daten über eine gängige und frei konfigurierbare Schnittstelle für eine firmen- und herstellerunabhängige Auswertung zugänglich machen,
• Anforderungswerte für die Energieeffizienz des Gebäudes aufstellen,
• Effizienzverluste gebäudetechnischer Systeme erkennen und den Betreiber über Verbesserungsmöglichkeiten informieren,
• die Raumklimaqualität überwachen.

Zusätzlich verlangt § 56 Abs. 6 GModG bis Ende 2029 eine angemessen zonierte automatische Beleuchtungssteuerung mit Belegungserkennung. Auch hier gilt der Vorbehalt der technischen Möglichkeit und wirtschaftlichen Zumutbarkeit.

Damit geht die Anforderung deutlich über eine klassische Heizungsregelung hinaus.

Bestand zuerst aufnehmen

Gerade bei größeren Gebäuden ist die technische Realität häufig über Jahrzehnte gewachsen:

• unterschiedliche DDC-Generationen,
• proprietäre Bussysteme,
• Modbus- oder BACnet-Komponenten,
• separate Kälte- und Lüftungsregelungen,
• Verbrauchszähler ohne zentrale Auswertung,
• ältere GLT-Systeme,
• nachträglich ergänzte Einzelregelungen.

Deshalb halte ich es für wenig sinnvoll, als ersten Schritt einfach eine „neue Gebäudeautomation“ auszuschreiben. Ohne Bestandsaufnahme lassen sich weder Aufwand noch Kosten belastbar abschätzen – und die Ausschreibung wird schnell zu weit oder zu eng gefasst.

Zunächst sollte geklärt werden: Was ist vorhanden? Was lässt sich weiterverwenden? Welche Daten fehlen? Welche Funktionen müssen ergänzt werden?

Vom Messkonzept zum GA-Konzept

Aus der Bestandsaufnahme lässt sich ein Mess- und Automationskonzept entwickeln. Dabei geht es darum, welche Energie- und Betriebsdaten tatsächlich benötigt werden, welche vorhandenen Sensoren und Zähler nutzbar sind, welche Schnittstellen zur Verfügung stehen und wo zusätzliche Messstellen sinnvoll sind. Auch die Beleuchtungssteuerung gehört von Anfang an in dieses Konzept.

Ziel sollte dabei kein möglichst großes Automationssystem sein, sondern genau der Funktionsumfang, der für Gesetzeskonformität und einen wirtschaftlich sinnvollen Betrieb tatsächlich benötigt wird.

Erst danach lässt sich belastbar entscheiden, ob die bestehende GA erweitert werden kann oder größere Teile ersetzt werden müssen. Das kann bei den Investitionskosten einen erheblichen Unterschied machen. Eine Erweiterung um Datenanbindung, Messtechnik und Auswertung kann wesentlich wirtschaftlicher sein als ein kompletter Austausch.

Im Bestand nicht pauschal Automationsgrad B oder C

Eine wichtige Abgrenzung: Für bestehende Nichtwohngebäude schreibt § 56 nicht pauschal einen bestimmten Automationsgrad B oder C vor.

Die ausdrücklichen Anforderungen an die Automationsgrade nach DIN/TS 18599-11 gelten nach § 56 Abs. 3 für zu errichtende Nichtwohngebäude: bei mehr als 290 kW mindestens Automationsgrad B und bei mehr als 70 bis höchstens 290 kW mindestens Automationsgrad C.

Für Bestandsgebäude sind dagegen zunächst die konkret geforderten Funktionen nach § 56 Abs. 2 maßgeblich. Aus der gesetzlichen Verpflichtung folgt daher nicht automatisch, dass die gesamte vorhandene Gebäudeautomation ersetzt werden muss.

Übergangsregelungen und Ausnahmen beachten

Auch Übergangsregelungen sollten vor der Planung geprüft werden.

Wurde innerhalb der drei Jahre vor dem 1. Januar 2027 ein System für Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung eingebaut, das die neuen Anforderungen noch nicht vollständig erfüllt, räumt § 56 Abs. 4 GModG eine Frist von zehn Jahren zur Nachrüstung ein.

Gerade bei Gebäuden mit einer erst 2024, 2025 oder 2026 modernisierten GA kann diese Regelung relevant sein.

Auch die Frage einer technischen Unmöglichkeit oder wirtschaftlichen Unzumutbarkeit sollte für das konkrete Gebäude geprüft und nachvollziehbar dokumentiert werden – und nicht lediglich behauptet werden.

Nicht nur Compliance

Richtig umgesetzt erfüllt Gebäudeautomation nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung. Sie schafft gleichzeitig die technische Grundlage, um Betriebszustände sichtbar zu machen, die bei Energieaudits und im Energiemanagement regelmäßig auffallen: unnötige Laufzeiten, falsche Sollwerte, erhöhte Grundlasten oder schlecht aufeinander abgestimmte Heizungs-, Lüftungs- und Kälteanlagen.

Damit treffen sich Gebäudeautomation, TGA und Energiemanagement an derselben Stelle.

Und aus einer gesetzlichen Verpflichtung kann eine Infrastruktur entstehen, die anschließend tatsächlich dabei hilft, den Gebäudebetrieb zu optimieren.

Fazit

Bis Ende 2029 klingt nach viel Zeit. Für größere und technisch komplexe Gebäude, bei denen Bestandsaufnahme, Konzept, Ausschreibung und Umsetzung nacheinander erfolgen müssen, ist das kein besonders langer Planungshorizont.

Eine sinnvolle Reihenfolge lautet deshalb:

Bestand aufnehmen → Anforderungen definieren → Messkonzept erstellen → GA-Konzept entwickeln → Umsetzung ausschreiben.

Nicht jedes Bestandsgebäude braucht eine komplett neue Gebäudeleittechnik. Entscheidend ist vielmehr eine belastbare Bewertung, welche Anforderungen bereits erfüllt werden, welche Funktionen fehlen und wie sich diese möglichst sinnvoll in die vorhandene TGA integrieren lassen.

Deshalb sollte vor der Ausschreibung die Bestandsaufnahme und das GA-Konzept stehen – nicht die Entscheidung für ein bestimmtes System oder einen Hersteller.

Stand: September 2026. Die konkrete Betroffenheit und die Anforderungen sind für das jeweilige Gebäude und die vorhandene Anlagentechnik individuell zu prüfen.