Energieausweis 2026/2027: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkaufen, neu vermieten, verpachten oder verleasen möchte, benötigt in der Regel einen gültigen Energieausweis. Doch nicht für jedes Gebäude ist ein Verbrauchsausweis zulässig – und durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ändern sich die Regeln voraussichtlich Anfang 2027 deutlich.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlich erfassten Energieverbräuchen des Gebäudes. Nach den derzeit noch geltenden Regelungen werden hierfür grundsätzlich Verbrauchsdaten aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten zugrunde gelegt.

Das Ergebnis hängt deshalb auch vom Verhalten der bisherigen Nutzer ab: Raumtemperaturen, Lüftungsverhalten, Warmwasserverbrauch und Leerstände können den Kennwert erheblich beeinflussen.

Der Bedarfsausweis ist davon weitgehend unabhängig. Hier werden das Gebäude und seine Anlagentechnik energetisch bilanziert. Berücksichtigt werden beispielsweise Gebäudegeometrie, Außenwände, Dach, Fenster, Keller sowie Heizungs-, Warmwasser-, Lüftungs- und gegebenenfalls Kühltechnik.

Wichtig: Die Regeln ändern sich voraussichtlich Anfang 2027

Mit dem 2026 beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) werden auch die Vorgaben für Energieausweise grundlegend überarbeitet.

Für Eigentümer ergeben sich daraus insbesondere folgende Änderungen:

Wohngebäude

Für reine Wohngebäude bleibt der Verbrauchsausweis grundsätzlich erhalten. Gleichzeitig entfällt die bisherige Sonderregelung für kleine ältere Wohngebäude.

Nach derzeit geltendem Recht benötigen Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 grundsätzlich einen Bedarfsausweis, sofern sie nicht bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Sanierung mindestens das energetische Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen.

Diese Einschränkung entfällt mit der Neuregelung. Künftig kann grundsätzlich auch bei älteren Ein-, Zwei-, Drei- oder Vierfamilienhäusern ein Verbrauchsausweis möglich sein.

Allerdings steigen gleichzeitig die Anforderungen an die Verbrauchsdaten. Für den zukünftigen Verbrauchsausweis sollen monatliche, nach Energieträgern differenzierte Verbrauchsdaten über 24 Monate vorliegen. Die bisher übliche Betrachtung anhand von drei Jahresabrechnungen wird damit abgelöst.

Das kann in der Praxis gerade bei kleineren Wohngebäuden durchaus eine Hürde darstellen, wenn entsprechende monatliche Verbrauchsdaten bisher nicht erfasst wurden.

Nichtwohngebäude

Hier ist die Änderung noch wesentlich größer:

Für Nichtwohngebäude soll künftig kein Verbrauchsausweis mehr zulässig sein.

Büro-, Verwaltungs-, Gewerbe-, Praxis-, Verkaufs- oder andere Nichtwohngebäude benötigen dann grundsätzlich einen Bedarfsausweis mit energetischer Bilanzierung.

Nichtwohngebäude erhalten außerdem erstmals Energieeffizienzklassen von A bis G.

Gemischt genutzte Gebäude

Auch bei Gebäuden mit einer Mischung aus Wohnen und Gewerbe ändern sich die Regeln. Die bisherige Systematik zur getrennten Behandlung von Gebäudeteilen wird verändert.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern mit größeren Ladenlokalen, Praxen, Büros oder anderen Gewerbeeinheiten sollte deshalb vor Ausstellung eines Energieausweises geprüft werden, wie das konkrete Gebäude nach den jeweils geltenden Vorschriften zu behandeln ist.

Digitale Energieausweise und zusätzliche Informationen

Energieausweise sollen künftig digital und maschinenlesbar erstellt werden. Gleichzeitig werden die enthaltenen Informationen erweitert.

Damit entwickelt sich der Energieausweis stärker von einem einfachen Kennwert-Dokument zu einer umfassenderen energetischen Beschreibung des Gebäudes.

Was bedeutet das für bereits vorhandene Energieausweise?

Ein bereits ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis hat grundsätzlich eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Die gesetzlichen Änderungen bedeuten daher nicht automatisch, dass Anfang 2027 sämtliche vorhandenen Energieausweise ungültig werden.

Wer jedoch in nächster Zeit einen neuen Energieausweis benötigt, sollte prüfen, welche Regelung zum Zeitpunkt der Ausstellung gilt und welcher Ausweistyp für das konkrete Gebäude sinnvoll beziehungsweise zulässig ist.

Gerade bei Nichtwohngebäuden kann der Zeitpunkt relevant sein, weil nach Inkrafttreten der neuen Vorschriften ein bislang möglicher Verbrauchsausweis nicht mehr neu ausgestellt werden kann.

Welche Regelungen gelten aktuell noch?

Bis zum Inkrafttreten der neuen Vorschriften gelten weiterhin die bisherigen Anforderungen.

Ein Verbrauchsausweis ist aktuell insbesondere bei kleinen älteren Wohngebäuden eingeschränkt:

Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich.

Eine Ausnahme besteht, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat oder später entsprechend energetisch verbessert wurde.

Auch in weiteren Fällen muss geprüft werden, ob die vorhandenen Verbrauchsdaten für einen Verbrauchsausweis geeignet sind, beispielsweise bei:

• erheblichen Leerständen
• Änderungen des Energieträgers oder der Wärmeversorgung
• fehlenden oder nicht plausiblen Verbrauchsdaten
• Wohngebäuden mit größeren Gewerbeeinheiten
• mehreren Gebäudeteilen oder Hausnummern

Welche Unterlagen benötige ich aktuell für einen Verbrauchsausweis?

Für eine erste Prüfung benötige ich insbesondere:

• genaue Anschrift des Gebäudes
• bisherigen Energieausweis, soweit vorhanden
• Baujahr des Gebäudes
• Anzahl und Nutzung der Wohn- und Gewerbeeinheiten
• Wohn- beziehungsweise Nutzflächen
• digitales Gebäudefoto
• Angaben zu Keller und beheizten Bereichen
• Heizkosten- oder Energierechnungen der letzten drei Abrechnungsjahre
• Baujahr und Typ der Heizungsanlage
• Angaben zu weiteren Wärmeerzeugern
• Art der Warmwasserbereitung
• Angaben zu Leerständen
• Informationen über bereits durchgeführte energetische Sanierungen
• soweit vorhanden Fotos der modernisierten Bauteile

Bei besonderen Gebäuden oder Nutzungen können weitere Unterlagen erforderlich sein. Das kläre ich nach einer ersten Prüfung individuell.

Energieausweis für 50 Euro aus dem Internet?

Verbrauchsausweise werden im Internet teilweise zu sehr niedrigen Preisen angeboten. Wer lediglich seine gesetzliche Verpflichtung erfüllen möchte, sämtliche erforderlichen Gebäudedaten selbst sicher beurteilen kann und keine Beratung benötigt, findet dort entsprechende Angebote.

Das ist jedoch nicht mein Leistungsansatz.

Bei energie-b steht nicht das möglichst schnelle Erzeugen eines Dokuments im Vordergrund, sondern die fachliche Einordnung des Gebäudes.

Ich prüfe unter anderem:

• Welcher Energieausweis ist für das Gebäude zulässig?
• Ist ein Verbrauchsausweis überhaupt sinnvoll?
• Sind die Verbrauchsdaten vollständig und plausibel?
• Wie sind Wohn- und Gewerbenutzungen zu behandeln?
• Müssen unterschiedliche Gebäudeteile getrennt betrachtet werden?
• Welche Auswirkungen haben die Änderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes?

Vor allem endet meine Tätigkeit nicht zwangsläufig mit der Ausstellung des Energieausweises.

Als Energieberater kann ich Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Unternehmen auch bei der weiteren energetischen Bewertung und Verbesserung ihrer Gebäude begleiten – von einzelnen Sanierungsmaßnahmen über Fördermittel bis hin zur langfristigen Sanierungsstrategie.

Der Energieausweis kann damit der Einstieg in eine fundierte energetische Betrachtung des Gebäudes sein – und nicht nur eine gesetzliche Pflichtübung.

Sie benötigen einen Energieausweis?

Senden Sie mir zunächst die vorhandenen Gebäude- und Verbrauchsdaten. Ich prüfe, welcher Energieausweis für Ihr Gebäude nach der aktuell geltenden Rechtslage infrage kommt und welche Unterlagen dafür benötigt werden.

Weitere Informationen gibt es zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/energetische-sanierung/so-kommen-sie-an-einen-energieausweis-fuer-ihre-immobilie-24058?utm_source=chatgpt.com

oder bei der Deutschen Energie Agentur dena

https://www.dena.de/infocenter/leitfaden-energieausweis-teil-3/?utm_source=chatgpt.com